BURBUJA INMOBILIARIA: WALL STREET PONE LA MIRA EN LOS INQUILINOS

0

Continúan los problemas ocasionados por la adquisición de inmuebles por parte de compañías privadas de valores. La venta masiva de viviendas cuyas hipotecas fueron ejecutadas y el influjo de dinero proveniente de Wall Street están desplazando a los locatarios. De este modo, los grandes inversores están logrando millonarias ganancias en el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares en el país. ¿Se están sentando las bases de una nueva burbuja inmobiliaria?

Texto: Samuel Oakford / Fotos: George Brook / Carl Grynbaum

A seis años del estallido de la crisis financiera que produjo que Estados Unidos y un número importante de países del mundo entraran en recesión, los inversores de Wall Street encuentran potenciales ganancias multimillonarias en el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares en el país. Llamativamente, cuando los precios de las viviendas llegaron a su piso, en enero de 2012, los grandes inversores institucionales empezaron a adquirir bienes inmuebles en dificultades de pago en las zonas más afectadas por la crisis hipotecaria. Hasta la fecha, el número de viviendas adquiridas por estos llega a 200 mil.

Un caso puntual ejemplifica la situación: la empresa de capitales privados Blackstone Group es la principal propietaria de viviendas unifamiliares para alquiler en Estados Unidas. En un solo día, Blackstone compró 1.400 casas en Atlanta. Bastó sólo un año para que esta banca de inversión multinacional norteamericana se convirtiera en el mayor propietario de viviendas unifamiliares para alquiler (VUA) en el país, luego de no tener ninguna propiedad inmueble en su poder en su historia.

Como Blackstone, en la actualidad, son numerosas las compañías que ponen en el mercado sus VUA en bonos similares a los valores respaldados por hipotecas que alimentaron la recesión económica de 2008. Al igual que esos valores, los bonos de VUA están respaldados por las viviendas y amortizan sus intereses con la renta que perciben por el pago de los alquileres. Este procedimiento permite la liberación de dinero al mercado. Así, como en una rueda, los grandes compradores pueden adquirir más bienes inmuebles por menos cantidad de dinero. Las empresas privadas de este tipo están acaparando enormes franjas del mercado inmobiliario, asociándose con los grandes bancos para reunir las hipotecas de estas casas de alquiler en un nuevo producto financiero llamado “valores respaldados por alquileres inmobiliarios”.

“Cuando los precios de las viviendas llegaron a su piso, grandes inversores institucionales empezaron a adquirirlas”.

Sarah Edelman, analista política del Center for American Progress, señaló: “Antes, los propietarios eran personas con nombre y apellido, pero ahora son empresas con grandes carteras que abarcan varios estados. ¿Funcionarán los sistemas que están instalando? ¿Podrán mantenerlos?”. Edelman destacó que en este contexto muchas veces los tenedores de créditos hipotecarios se ven obligados a dar en pago sus casas ante la imposibilidad de seguir costeando la deuda: “En el mejor de los casos, el deudor hipotecario puede llegar a un acuerdo con el banco para reducir los gastos mensuales o la cantidad que debe para poder quedarse en la casa”.

La dación en pago es la fórmula más conocida en Estados Unidos, aunque no es la única, y su instrumentación y forma dependen de la legislación particular de cada estado. Por lo general, se ejecuta en zonas como California o Arizona, donde el crédito está garantizado sólo por la propiedad que se financia, o donde es complicado reclamar sobre el resto de los bienes del deudor ya que la legislación lo impide. Laura Gottesdiener, autora del libro A Dream Foreclosed: Black America and the Fight for a Place to Call Home, sostuvo que esta nueva ola de adquisiciones es realmente un “acaparamiento de tierras”. En un reciente artículo, Gottesdiener analizó el mercado de alquileres en la ciudad de Nueva York, un caso de estudio que los teóricos llaman “capitales depredadores”. Las grandes empresas han implementado tácticas violentas para desalojar a los inquilinos y aumentar el precio de los alquileres, pero los arrendatarios siguen resistiendo.

Wall Street como propietario
Wall Street en el rol de propietario no tiene precedentes. Nadie sabe qué esperar, menos aún las familias que son locatarias. Aunque por ahora las emisiones de bonos de VUA son pequeñas, (por debajo de los 3 mil millones de dólares), las organizaciones defensoras del derecho a la vivienda presionan a las autoridades locales para que refuercen la supervisión de este mercado en crecimiento. Como “el sector no tiene muchos antecedentes en la materia, es importante que establezca cuáles son las mejores prácticas, y que las autoridades estatales y locales reexaminen sus políticas regulatorias de las relaciones entre propietarios e inquilinos”, argumentó Edelman.

Lo cierto es que las emisiones de estos bonos se encuentran en crecimiento. En abril pasado, la inmobiliaria Colony American Homes vendió bonos por 513 millones de dólares, mientras que en mayo American Homes 4 Rent, la empresa dueña de la mayor cantidad de viviendas unifamiliares que cotiza en bolsa, lo hizo por 481 millones de dólares. Más de la mitad de las propiedades que ofrece American Homes 4 Rent se ubican en las ciudades de Atlanta, Dalas, Las Vegas, Tampa y Phoenix, casualmente algunas de las más afectadas al momento del estallido de la burbuja inmobiliaria.

Así, economistas de la Reserva Federal se encargaron en 2013 de advertirles a las instituciones que se encontraban próximas a “tener dificultades en la gestión de grandes cantidades de propiedades de alquiler o con el mantenimiento adecuado de las viviendas”. Efectivamente en mayo de ese año, un matrimonio de Sun Valley, California, presentó una demanda contra una filial de Blackstone, Invitation Homes, por el moho tóxico de su casa que les causó “sangrado nasal, dolores de cabeza, fatiga, pérdida de memoria, incapacidad para concentrarse, moqueo crónico, problemas respiratorios y otros síntomas parecidos a la gripe crónica”. En enero último, un legislador de ese estado, Marcos Takano, reclamó una investigación pública del asunto, que aún no fue llevada adelante.

Kevin Stein, director asociado de California Reinvestment Coalition, una agrupación que aboga por el acceso al crédito de la población de bajos recursos, indicó que “la titulización permite que las malas prácticas florezcan de manera exponencial. No sabemos qué tipo de administrador tendrá la propiedad, ni si habrá presión para subir los alquileres.La titulización sólo proporciona un mecanismo para aumentar el volumen de esta actividad. No es una sorpresa que hayan encontrado una manera de lucrar con esto”.

En octubre del año pasado, el Deutsche Bank comercializó el primer bono respaldado por VUA. Este alcanzaba los 479,1 millones de dólares en pagos de alquiler previstos de 3.207 viviendas que pertenecen a la empresa Invitation Homes. El negocio representó una fracción de las 44 mil viviendas que Blackstone posee en todo Estados Unidos. Su objetivo para el próximo verano es titularizar unidades por mil millones de dólares.

De manera conjunta y únicamente en los últimos tres años, las grandes compañías de inversión emplearon 20 mil millones de dólares en la compra de viviendas. Es que la idea de quedarse con una fracción mayor de los 3 billones de dólares que representa el mercado de viviendas unifamiliares tiene pletóricos de entusiasmo a muchos inversores en Wall Street.

En una época en que la desigualdad alcanzó niveles históricos en Estados Unidos (y el mundo) y cuando se halla normalizada la extracción de la riqueza a las capas más pobres, se lleva adelante el ingreso al mercado de la vivienda por parte de Blackstone. Todo cambia: la financiarización de la vida cotidiana significa que algo tan común como el arrendador que le toca a su puerta para cobrar el alquiler involucrará ahora a miles de inversores, a miles de kilómetros de distancia, que le exhortan al propietario que obtenga una ganancia mayor.

Homes Sales And Spending On Construction Rise Slightly Higher In March

A la caza de viviendas. Para recortar sus abultados déficits, los gobiernos locales se ven en la necesidad de vender activos.

Occupy Wall Street
Inspirado en las protestas públicas masivas en la plaza Tahrir de El Cairo, Egipto, y de la Puerta del Sol de Madrid, España, cientos de personas ocuparon Zuccotti Park en Lower Manhattan, cerca de Wall Street, entre el 17 septiembre y el 15 noviembre de 2011, como parte de una campaña denominada “Occupy Wall Street”. Bajo un lema común: “Somos el 99%”, se han organizado campamentos de solidaridad y numerosas manifestaciones en los Estados Unidos y el mundo para pedir un cambio económico, político y social. Un día de acción global, el 15 de octubre, provocó protestas en 1.500 ciudades de todo el mundo, incluyendo más de cien en nuestro país, como Boston, San Francisco, Los Angeles, Portland y Chicago, entre otras. Esta iniciativa es seguida de cerca y condenada por las autoridades estadounidenses. El caso de la manifestante Cecily McMillan es emblemático. La activista fue sentenciada a 90 días de prisión y cinco años de libertad condicional por dar un codazo a un agente de policía al ser arrestada durante una manifestación. McMillan sostiene haberlo golpeado instintivamente al sentir que sujetaban uno de sus senos desde sus espaldas. Nueve de sus doce jurados habían escrito al juez solicitándole que no la sentenciara a ningún período de prisión. Por otro lado, a mediados de junio, la ciudad de Nueva York alcanzó un acuerdo en el marco de una demanda por el arresto ilegítimo de más de diez manifestantes del movimiento. La ciudad pagará 583 mil dólares a los demandantes detenidos luego de que agentes los rodearan y se negaran a permitirles dispersarse. La demandante Jennifer Peat calificó el acuerdo como una victoria para los derechos de los manifestantes: “La expresión, el derecho a estar en desacuerdo, son valores centrales importantes para nuestra democracia y espero que este acuerdo lleve a quienes se encuentran en el poder y al Departamento de policía de Nueva York a respetar mejor los derechos que establece nuestra Primera Enmienda”. Se trata del mayor acuerdo celebrado por Nueva York hasta la fecha en un caso por derechos civiles vinculado a Occupy.
Los inversores institucionales terminaron por sacar fuera de juego a los potenciales compradores individuales ya que tienen mayor liquidez en efectivo que estos para solventar el precio de venta de los inmuebles. Y además pueden hacerlo en cantidad. Esta particularidad produjo que aumentaran los valores en el mercado inmobiliario. En un solo año, el porcentaje de compradores en efectivo se duplicó y alcanzó el 40% de todas las ventas de inmuebles. Como consecuencia, los prestamistas de los peligrosos préstamos hipotecarios de alto riesgo (subprime) redujeron el crédito a las hipotecas personales, lo cual degeneró el panorama de los inquilinos que buscan modos de acceder a una casa propia.

Esta coyuntura general llevó a que el porcentaje de propietarios de inmuebles en Estados Unidos sea el mínimo en las últimas dos décadas. Y su contracara: elevó los precios de los alquileres en todo el país. Entre 2000 y 2012, los alquileres subieron un 12% en dólares, mientras que el salario promedio de los inquilinos se redujo un 13% en ese mismo lapso. La teoría indica que los números respaldados por los bonos de VUA deberían liberar dinero para que el mercado de alquileres se expanda.

En relación a esta encrucijada, Sarah Edelman afirmó: “Millones de familias perdieron sus casas durante la crisis hipotecaria y ahora como resultado tenemos a millones de familias que buscan casas para alquilar. Es verdad que necesitamos una mayor oferta de viviendas de alquiler, pero también tenemos que asegurarnos de que sean estables”.

Algo es cierto en este contexto: es de costosa aceptación social que Wall Street rente las casas que los propietarios debieron dejar por la mala conducta de las entidades financieras que costeaban su crédito.

 

 

 

 

 


Compartir.

Dejar un Comentario